Grupa REDD opublikowała raport podsumowujący stan rynku powierzchni magazynowych na koniec pierwszego półrocza 2024 roku, a także pokazujący prognozy na kolejne miesiące. Pierwsze półrocze 2024 roku to czas kontynuacji trendów zapoczątkowanych w poprzednim roku. Rynek nadal się rozwija, z istotnymi trendami dotyczącymi stawek czynszowych, nowej podaży oraz zmieniających się potrzeb najemców.
„Zauważamy, że niektóre procesy charakteryzują się inną dynamiką niż w poprzedzającym okresie. Nadal obserwujemy wzrost czynszów, ale już w znacznie mniejszym stopniu niż w 2023 roku. Niezmiennie zwiększa się całkowita podaż powierzchni, która – dzięki realizacji 1,4 mln m² w pierwszym półroczu – osiągnęła wielkość 32,3 mln m². Sytuacja wygląda inaczej w przypadku podaży w realizacji. Niezmiennie powstają nowe budynki, ale ich powierzchnia w pierwszych 6 miesiącach roku spadła do poziomu 2 mln m². Powód? Zmniejszenie liczby powierzchni realizowanych spekulacyjnie. Prym wiodą magazyny BTS – dedykowane konkretnym najemcom. Rynek magazynowy jest dynamiczny i otwarty na zmiany, także te mające na celu ochronę środowiska, dlatego kwestie ESG sukcesywnie stają się nieodłącznym elementem tej branży.” – tak wnioski z raportu komentuje Krzysztof Foks, Head of Research w Grupie REDD.
Stały wzrost podaży, spadek inwestycji spekulacyjnych
Polski rynek magazynowy nadal rośnie, z 1,4 mln m² nowej powierzchni dostarczonej
w I połowie 2024 roku, co podniosło całkowitą podaż do 32,3 mln m². Ten znaczący wzrost jest świadectwem odporności sektora, pomimo trudnych warunków gospodarczych. Jednak inwestycje spekulacyjne uległy spowolnieniu, a powierzchnia w budowie spadła do 2 mln m², czyli o 500 tys. m² mniej w porównaniu do końca 2023 roku. Ten trend odzwierciedla rynek coraz bardziej zdominowany przez projekty Build-to-Suit (BTS), czyli budowane na zamówienie dla konkretnych najemców, a nie spekulacyjne.
Trend ten jest szczególnie widoczny w regionach takich jak Wrocław, Warszawa, Górny Śląsk i Polska Centralna, gdzie popyt na obiekty szyte na miarę pozostaje silny. Na przykład Wrocław prowadzi z 562 tys. m² nowej powierzchni magazynowej w budowie, następnie Warszawa z 285 tys. m², Górny Śląsk z 271 tys. m² oraz Polska Centralna z 269 tys. m².
Stabilizacja czynszów z różnicami regionalnymi
Chociaż nadal obserwujemy wzrost czynszów, to ich tempo wyraźnie spowolniło w porównaniu do szybkich wzrostów z 2023 roku. Stabilizacja ta wynika głównie ze zwiększonej dostępności powierzchni po wzroście podaży w ubiegłym roku. Na koniec I półrocza 2024 roku 2,4 mln m² powierzchni magazynowej było dostępne od zaraz, co stanowi wzrost o 15 tys. m² w porównaniu do końca 2023 roku.
Jednakże pojawiły się regionalne różnice w stawkach czynszowych. Na kluczowych rynkach, takich jak Warszawa i Wrocław, czynsze nadal rosły, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach miejskich, gdzie popyt pozostaje wysoki. W bardziej peryferyjnych lokalizacjach, gdzie wskaźniki pustostanów są wyższe, odnotowano spadki czynszów, szczególnie
w starszych budynkach, które konkurują z nowoczesnymi, bardziej ekologicznymi obiektami.
Dominik Łoś, Head of Leasing w LCube, komentuje: „Pierwsza połowa 2024 roku przyniosła stabilizację czynszów oraz zauważalny spadek popytu, głównie z powodu czynników gospodarczych w Europie Zachodniej. Niemniej jednak widoczny jest ostrożny optymizm, szczególnie w sektorach handlu detalicznego i e-commerce. Najemcy coraz bardziej koncentrują się na efektywności energetycznej oraz budynkach zgodnych z ESG, a właściciele muszą dostosować się do tych oczekiwań.”
Handel detaliczny i e-commerce napędzają popyt pomimo spowolnienia gospodarczego
Pomimo wyzwań gospodarczych, które ograniczyły ogólny popyt, zwłaszcza ze strony sektorów TSL (Transport, Spedycja, Logistyka) oraz przemysłu, najemcy z sektora handlu detalicznego i e-commerce stali się głównymi motorami napędowymi popytu
w I połowie 2024 roku. Sektory te korzystają z rosnącej konsumpcji, wspieranej przez spadającą inflację i rosnące realne dochody.
